昨文指出，香港樓市並沒有過度興建，亦沒有過度借貸，只是價錢偏高；而所謂偏高，亦是以整體市民的平均購買力來計才如是，若以新供應的市場消化能力計，價錢仍在可接受範圍內。此之所以，樓價才可以在2021年創歷史新高。

必須留意的是，樓價在2021年創新高的時候，中美矛盾已基本暴露，而香港移民潮對樓市的負面影響亦已顯現；觸發樓價在2022年大幅回落的因素有五個方面：(i)美國聯儲局開始大幅加息；(ii)香港疫情惡化，有礙經濟正常運作；(ⅲ)內地房地產爆雷，拖累中國經濟下行；(ⅳ)美國對中國的制約波及香港的程度比預期高；(v)政府遲遲不肯撤回已經過時的辣招。

現在，這五個面向中，美息已基本上確認見頂，很有機會在今年上半年就開始回落；而疫情亦已無傷大雅，再沒有太大的殺傷力。至於內地的房地產問題，政府手上不是沒有籌碼，只是出手不夠爽快罷了。比較麻煩的是美國對中國的抵制，事實上還在不斷收緊，令香港的原有功能沒法充分發揮。香港必須在下一個階段，盡快擺脫對美國的依賴，否則前路只會愈行愈窄。至於還未盡減的辣招，實在已經不合時宜，政府只要看清形勢，就可以全部撤銷，毫無難度。

在以上五項因素中，(i)、(ii)、(ⅲ)與(v)都是會因時間而改變的，影響是周期性的。唯一比較麻煩的是第(ⅳ)項。時間只會令問題愈加嚴重，可以演變成結構性問題，其負面影響會維持一段相當長的時間。

要美國回心轉意，不再全力制約中國，已是不可能的事。香港人必須接受現實，以後與美國之間的生意會愈來愈少，而新市場要開拓亦不可能一蹴即就。在青黃不接期間，單靠香港自身的增值能力是支撐不住樓市如常發展的。要穩住香港的樓市，不得不借助外——來自內地的購買力。

對內地人來說，香港仍是個十分有吸引力的地方。香港有更好的產權保障，有公平的市場競爭環境，既有外匯流通，又有訊息流通；生活在香港，既自由又安全；香港的法治水平，比得上世界上的先進國家。所以，香港只要肯向內地開放，就不愁吸引不到擁有才能與擁有財產的內地人來香港生活。

之前，有一部分香港人視內地人來港為搶飯碗；但現時香港的出生率不足，又有因移民而造成的人口流失壓力，加上經濟發展方面又遇到阻滯，如果仍迷戀本土主義，抗拒借助非本地力量的話，香港得面對剎那間的價值消散，香港人的損失將十分嚴重。政府必須有更多的政策去吸引更多的內地人來香港生活、工作與投資。

原載：am730

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原圖：星島日報圖片

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