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須具備甚麼基本條件才能步出熊市

2023.12.18 15:00 博客 施永青

前文指出,內地房地產市場持續上升了近三十年,至2021年才正式拐點進入熊市。牛市持續了這麼久才轉勢,那跟着來的熊市亦不會短。即使隨之而來的熊市長度只有牛市的三分之一,亦有靠近十年。

由於世界變得愈來愈複雜,灰犀牛會不斷出現,事前是很難確定熊市會在甚麼時間結束的。要確定熊市是否已經結束,還得觀察其他客觀的市場指標。

通常,要市場逐步擺脫熊市,轉向復甦,還得具備一些更客觀的條件:
(一) 社會整體樓宇空置率要出現明顯下降,最好下降到自然空置率——5%以下。這代表之前過度興建的樓宇已逐步被新增的市場需要所消化。相反,若果空置率未能回落至合理水平,就表明積累的供應仍未被消化,仍在頂爛市。在這種情況下,樓市是很難復甦的。

(二) 租金率先見底回升。在一般情況下,租金會比樓價更快見底回升。在樓市復甦之前,大部分樓市的投資者都因熊市而損失慘重,他們都不敢輕言入市買樓。即使有實際需要的用家,也會選擇租樓,而不是買樓。所以,在復甦初期,住屋的需要會集中在租賃市場上反映。

(三) 租金回報率升得高過借貸利率。隨着租金的上升,租金回報率就會升至超越借貸利率的水平。這代表借錢買樓也可以有正回報。在這種情況下投置物業的收益就會進一步擴大,進而吸引更多的資金流入房地產市場。

(四) 實體經濟的增長勢頭良好,工作穩定,人均收入看升。有這個基礎,社會住屋需要才有機會轉化為市場的有效需要。相反,若果實體經濟陰霾不散,人們對經濟前景缺乏信心,那即使有住屋需要兼有購買能力,也不一定敢貿然入市。

(五) 人口有正增長。住屋的需求來自人口的增加,一個城市,要麼出生率高,要麼有能力吸引外來人口,否則很難有持續的房屋需求。在人口老化地區,房地產市場是很難有好表現的。

(六) 政府的財金部門基本上已完成去槓桿工程,不再收緊銀根,轉行相對寬鬆的貨幣政策,而利息亦回落至吸引借貸的水平。這時房地產市場才有條件步出熊市。

內地現時環境是:空置情況十分嚴重,空置率未見改善,在供應過多下不但樓價在下跌,租金也在下跌。所以很難吸引資金在這種情勢下入市,此外,內地實體經濟仍有下行壓力,眼前先要穩住大局,大家才有信心作地產投資。而更長遠的隱憂,是內地自然出生率仍在下降,而且拿不出具體方法去扭轉局面。

現時,內地唯一較有條件做的是放寬銀根,透過減息降準,讓需要資金可以流入需要療傷的地方,以免病況擴散,損害整體經濟健康。

文章純屬作者個人意見,並不代表本報立場

原載:AM730

https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%E9%A0%88%E5%85%B7%E5%82%99%E7%94%9A%E9%BA%BC%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E6%A2%9D%E4%BB%B6%E6%89%8D%E8%83%BD%E6%AD%A5%E5%87%BA%E7%86%8A%E5%B8%82/417995

原圖:新華社

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