內地房企紛紛爆雷後，開發商為了及早套現還債，不得不削價求售。雖然政府用行政手段阻止開發商減價過度，以維護市場秩序，但無法改變銷情慘淡的現實，不許開發商減價的結果，只是令市場的自然調節沒法及時完成，復甦變得更加遙遙無期。

在這種情況下，市場上等着出售的樓盤愈來愈多，而銷售的速度又極其緩慢，令供過於求的形勢變得更加明顯。人們普遍覺得，既然選擇那麼多，而且價格又在緩緩下跌，那又何須急於入市？以致持觀望態度的人愈來愈多。     

如果說中國房地產市場已出現根本性改變的話，最關鍵一項是人們對後市理性預期的逆轉——由原先看好，變成現在看淡。人的行為由心態所決定，看好有看好的做法，看淡有看淡的行為，兩者截然不同。

由於物業除了有使用價值外，還有投資價值。政府在制定房屋政策時，可以用「房住不炒」作依歸；但老百姓在買賣樓宇時，是不可能不理會後市會如何演變的。在不適當時機作出錯誤的買賣決定，足以招致嚴重的金錢損失，叫入市的人不可能只顧住的需要，而不顧投資的得失。

房地產並非一般性的消耗產品，它是不會被吃掉或用掉的。樓會用舊，但地卻長期存在。消耗性的產品，價錢愈平，就可以吸引愈多人買。鮑魚的價格平了，買來吃的人就會增加。不過，如果樓價平了，人們就會擔心，樓價會否繼續平下去，那遲些入市豈不是可以省更多錢？再者，買家還得考慮樓宇將來的轉售價值，究竟是獲利的機會多，還是招損的機會多。

在房企爆雷之前，內地大部分人仍相信，持有物業是一項好投資，因為過去30年樓價都在上升，買了樓的人大都獲利不菲，所以只要有一點餘資，都會把錢投放到房地產市場，而市場亦會順着人們的理性預期去自我完成。

即是說，愈多人看好，就愈多人搶着入市，愈多人入市，樓價就會升得愈快。這種連鎖反應可以一直持續下去，直到社會上之前積累的財富都被消耗掉為止。如果入市行為獲得金融市場財務槓桿的支持，那人們還可以先使未來錢，不但花掉既有的錢，還可以把未來的錢也花光，以後都得因要還債而沒有好日子過。

現在，市場的預期已經逆轉，由一窩蜂看好，變成一窩蜂看淡，之前是受不住獲利的引誘而瘋狂入市，現在是受不住虧損的恐懼而急於退市。不但投資者想退市，連用家也想趁樓價仍有利可圖，先行套現，然後租樓，等樓價更便宜的時候再入市。這樣，愈多人賣，樓價就愈跌；樓價愈跌，就會促使更多的人選擇賣樓，令賣樓變成是一項公認的明智之舉。這種情況究竟會持續多久，留待明天再續。

原載：am730

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原圖：新華社

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