房地產既有使用功能，亦有投資功能，這是抹煞不了的。不過，社會上常流行一種觀念，認為政府在處理房地產問題時，應著重它的使用功能，並盡量遏抑它的投資功能。因為一旦讓房地產的投資功能主導了市場，使用的需求就會被邊緣化，人民生活就會得不到應有的照顧。再者，投資需求還可以扭曲市場，形成泡沫，造成金融危機，對社會造成嚴重破壞。此之所以，政府在制訂房地產政策時，大都會傾向貶投資保民生。

然而，房地產投資功能是一種客觀的存在，即使政府亦沒法把它抹煞。土地有其不滅性，它並不會因為使用的時間長了，而逐步被消耗掉。所以，建築物的價值需要折舊，但土地的價值則不用折舊。這導致土地有很強的保值作用。此外，土地價值還會因土地上的人生產力上升而一併提升。由於人類的生產力會因科技發明而不斷上升，導致世界上的土地大都會隨生產力的提升而一起上升，令房地產的投資功能非常優勝。

房地產的投資功能，世上大部分人都會感受得到，並且都非常重視，足以影響大部分人的市場行為。以居屋的買家為例，經政府鑑定為實際用家後才可買樓；然而，他們在入市的時候，亦不會只考慮使用的需要，而不考慮投資的後果，因為居屋的價格在市場上亦會有上有落。即使是用家亦不想買入居屋後，樓價下跌，令自己蒙受經濟損失。此之所以，市道好的時候，申請買居屋的人會特別多，而市道差的時候，即使抽中簽也會放棄揀樓。

內地雖為社會主義國家，但自改革開放以來，已在相當大的範圍引入市場機制，讓人們根據市場價格的變化，來選擇自己的買賣行為。而政府亦減少了使用行政命令與政治號召。

不過，近年房地產市場出現過熱的情況，政府擔心會出現金融風險，所以加強了干預，希望可以把房地產市場迅速冷卻下來。可惜推出的政策比較生硬，如限購、限賣、限價等，並沒有用宏觀調控方式去疏導人們的投資需要。結果，上有政策，下有對策。政府搞指導價，市場就出陰陽合同；政府搞一個家庭只能有一間屋，市場就搞離婚；導致政府的政策大打折扣。

及至政府利用三條紅線，把幾個龍頭民企開發商都強行拉下馬，市場才出現180度逆轉，投資者再也不敢入市。這時政府才察覺，市場若缺乏投資者參與是搞不活的。於是又反過來想投資者來撐場，只是政策訂得不到位，之前打擊投資行為的政策並沒有完全撤銷，變成互相矛盾，令市場的參與者無所適從。

內地房地產市場弄成這樣的主要原因，是政府不願意去正視房地產的投資功能，只懂得加以打壓，不善於予以疏導，才導致資金到處流竄，變成破壞性多過建設性。中國必須把投資的正常需要引入正途，房地產行業才可以真正發揮出支柱產業的作用。

原載：AM730

https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E9%A0%88%E6%AD%A3%E8%A6%96%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E7%9A%84%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%8A%9F%E8%83%BD/381488

原圖：星島日報

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