社會上普遍有個印象，地產商手上囤積大量土地，不肯開發，目的在營造供不應求的環境，以推高樓價，謀取暴利。

這種指控與實情有距離，未能對症下藥，對解決問題沒有好處。

現實是地產商手上「囤積」的主要是農地，並非可供發展的土地；是現有法規不容地產商發展這些土地，不是地產商刻意囤積。

要發展這些土地，有兩大關口要過，一要成功地獲得城規會的批准，把這些土地的用途，從只能用作耕種改劃為可供發展建設，二要成功與政府達成補地價的協議，待繳足地價後，才能改寫批地條文，令土地符合發展的需要。

地產商手上的農地，並非全部都符合轉變為發展用途的條件，譬如地點偏僻，基建不足，或有保育方面的考慮等，都可以導致改用途的申請被城規會拒絕。即使條件大體符合，亦有很多繁複的程序要過，能在五年之內完成，已可慶功；費時超過十年的相信亦有不少。

如果我們的社會，不去研究如何加快這種改用途的申請程序，只曉得把矛頭指向地產商，無助於增加可供發展土地的供應。

除了改劃土地用途這關難過外，補地價要取得協議亦不容易。很多人可能認為，這是因為地產商不肯付出代價，千方百計想壓政府價所造成，其實這只是表象，真正原因是政府不肯接受地產商手上的土地並非普通農地，而是有發展前景的農地，其價值會超過一般農地。

這個認識上的差異，是造成補地價談不攏的主要原因。因為補地價的計算方式，是土地經改劃用途後的價值減去土地原有的價值。現時政府與地產商不難在土地改劃用途後的價值上取得協議，遇到爭拗的主要是原有農地值多少錢的問題。

政府認為，這些土地在未改用途之前，都仍是農地，那就只能用農地來估值。但地產商認為農地也可以有不同的價值，處於基建條件好，申請發展獲批機會高的，價值當然要高一些。

其實，市場不是沒有農地的成交價供政府參考。發展機會遙遙無期的，只值幾百元一呎；機會高的，可以過二千元一呎；但政府的估價卻只有一千多元一呎。政府堅持自己的評估價，不肯接受市場的成交價。

我覺得政府不應在這些枝節問題上與地產商糾纏。政府應記住自己的主要任務，是透過增加土地供應，達到降低樓價的目的。政府不能一方面想社會上有平樓買，另一方面自己卻不肯降低地價。如果政府在訂定補地價的要求時，不只着眼於庫房的收入，而且還念及自己有引導樓價回落的政治目標，就不應該在補地價問題上斤斤計較，而應該及早與地產商達成補地價協議。這樣，地產商就不能任由該塊土地閒置，因為一旦農地轉成發展用地後，地產商就得在指定的時限內完成建設。只要政府批得快，土地供應就會增加，樓價就會下跌，地產商的得益就不會如初時想像的多，真正得益的會是未有樓的市民。

原載︰am730

https://www.am730.com.hk/column/新聞/如何推動地產商開發手上的農地-191221

原圖︰文匯報

http://paper.wenweipo.com/2018/04/15/YO1804150001.htm