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博客

政府收農地該如何賠償

2019.10.03 15:00 博客 施永青

社會上有聲音 ,要求政府引用《收回土地條例》去緩解土地供應不足的問題。必須指出的是,這套想法有違資本主義精神的,在香港現有體制下是行不通的。

只有在社會主義國家,政府才可以以社會利益為名沒收私人財產。在資本主義社會,建制的首要任務是保護私有財產,而非方便政府行政。因此,《收回土地條例》只能應用於個別特殊的非收不可的土地需要上,而不是用來解決一般性的土地需要問題。政黨現時鼓吹的做法,很明顯屬於後者,政府若依隨的話,將會在法庭上碰到焦頭爛額。

政府要成功引用《收回土地條例》收地 ,必須符合兩項基本條件:(一)證明已沒有其他代替方案,故不得不收回這塊土地作公共用途不可;(二)予土地原先擁有者公平合理的賠償。前者,昨文已討論過;本文談談政府在作賠償時,可能遇到的問題。

早年,政府向新界原居民收地所遇到的困難不多。原因是自從香港的農業式微之後,大量農地荒廢,根本沒法租得出去,變成毫無收益。所以原居民一聽到政府可能把他名下的土地劃入發展藍圖,都會非常雀躍。他們中很多人都是因政府收地而富貴起來的。

後來,香港人口膨脹得很快,政府需要的土地愈來愈多,但庫房卻沒有足夠的錢去收地,政府唯有打「白頭票」,發放地權證代現金(即Letter A,Letter B)。持證者將來可以憑證向政府換地。

在沒錢收的情況下要土地擁有者把土地交出來是有難度的,港英政府於是想出妙計——容許Letter A,Letter B的權益自由轉讓。土地擁有者從政府手上收不到錢,但可以把換地權證賣給地產商收錢。地產商為了競爭,把換地權證的價錢搶得比政府正常的賠償價還要高。新界原居民大都樂於政府用Letter A,Letter B的方式來收地,然後再把換地的權益賣給地產商。

政府用這類方式收回大量土地後,就搞「三通一平」,提供基建設施,然後把平整好的土地供Letter A,Letter B的權益擁有者來投標。參與競標的人除了要有Letter A,Letter B之外,還要另加現金作競價。庫房一樣有收入。

我不厭其煩地重講這段舊事,是要指出,政府想用收農地價來收地產商手上的農地是不一定行得通的。因為,在Letter A,Letter B的運作過程中,政府已經默認,土地擁有者即使擁有的只是農地,亦是有發展權的。否則政府為何讓Letter A,Letter B的擁有者參與發展用地的投標。Letter A,Letter B的二手價的升跌,正正就是土地發展潛力的價格的升跌。市場已經證實,農地也有發展權的價值,政府已沒法抹殺事實。

政府至今仍堅持,由於收的是農地,所以只需賠農地價。很明顯,這套說法只是自欺欺人;因為政府收農地價的賠償已逾千元一呎。全世界卻沒有這麼貴的農地。可見政府自己也在默認土地潛在發展價值,而非只有耕種價值。因此,將來政府要強收地產商手上的土地時,不可能不為土地的發展權付出代價。

原載:AM730

https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%e6%94%bf%e5%ba%9c%e6%94%b6%e8%be%b2%e5%9c%b0%e8%a9%b2%e5%a6%82%e4%bd%95%e8%b3%a0%e5%84%9f-191067

原圖:大公報

http://paper.takungpao.com/resfile/PDF/20190912/PDF/a4_screen.pdf?tdsourcetag=s_pctim_aiomsg

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林錦雄
明確指出,地產商(農民)擁有的只是擁用該農地的**使用權**,從來没有擁用該土地(英联邦土地法),更何談**發展權**?施賤又一次專心去誤導,真可耻!更用乜乜资本主義,乜乜社會主義去搞分化,施賊賤洋奴! 施永青,你條仆街又出来****呃食***!在亳無理據老屈政府**乜乜"默認"**! ”政府已經【默認】,土地擁有(其實是指擁有**使用權**)者即使擁有的只是農地,亦有[發展權]的”,施賤又撍建乜乜發展權(香港政府歷史上,不會在没有法例下,增加额外權限!法庭見!) 炒樓,炒股,當然少不了炒地,這是商業行為與政府無關,政府只承認自己發出的letter A, letter B, 商業炒作**收入** 與政府毫無分享!咁施賤何可說 無厘頭, 撍建式的發展權? 政府只可以依法(一切有條文的法例)辦事! 五十年不变之约尚存,特區政府在已經逾99年期租期的所有新界土地,尚未 索取分亳,已經是極大的寬容!英联邦(舊港英)土地使用規則還是在特區運行,一切 土地擁有權歸 政府(以前是英女皇),政府任何時間都有徵用,改变使用土地 規劃的權力!改變農地性質,港英時代至今特區恒常運作,施賤賊(美霸 NED 心戰室代言人)何來說成是社會主義公有化土地? 地產商(農民)只是擁有 使用該土地的權力,政府改變土地規劃,合理回購(原本特定性質土地價值),用於公營,直接運作!土地回到商業的,再拍賣!指明一定要拍賣,是要表明正確政府土地收益(額外收益不能歸前土地擁有使用權者吞佔),此處一再明確指出,地產商(農民)擁有的只是擁用農地的**使用權**,從來没有擁用該土地(英联邦土地法),更何談**發展權**?施賤又一次專心去誤導,真可耻!更用乜乜资本主義,乜乜社會主義去搞分化,施賊賤洋奴!
20191004
林錦雄
廢柴施永青識唔識這個道理!商人在社會內是受行政長官的命令限制,無咿呀!曱甴"年青人(83 - 13)" 要學吓在倫敦市或東京市工作及上學啲人喇!世上無必然的! 施賤何需又轉移*曱甴"年青人(83 - 13)"暴動起因的視線*,更代以去**攻擊**香港特區政府起至百五年多的售地税收政策...政府要收回土地*容乜易*,好似侵侵推緊急法的**行政命令**,美国国民,人人有槍都要乖,要聽侵侵話!林鄭為特首,有亞爺撑住,所有林鄭為特首的行政命令不比侵侵弱多少,一定掂!但林鄭(如果民建联在土地問題有建議)亦無需要做啲**無厘頭收地嘅嘢**,大湾區内大把地,所以特首無需要干預市塲行為!廢柴施永青識唔識這個道理!商人在社會內是受行政長官的命令限制,睇吓曱甴被槍轟,因為不聽話的下塲(施賤嘅恐佈反民同伙嗡嗡幾聲,死幾隻打靶曱甴又何重要?) 嗱!嗱!嗱! 施賤賊(美霸NED 心戰室代言人)又再狂翻loop 施賤嘅am730的 土地問題,乜乜土地收回條例! 起至 港英百五年的奴化殖民嘅高地價~香港房屋問題已經是老問題!五十年不变之约仍在,東方曼克頓當然不會**地產眨值**,施賤何需又轉移*曱甴叛國暴動起因的視線*,更代以 去**攻擊**香港特區政府的起至百五年多嘅售地税收政策(继承港英年代)! 老好董的八萬五,也落得脚痛下台!林鄭為特首亦無需 干预 五十年不变的**高地價拍賣土地運作政策**,這是自由市塲的規矩,林鄭又不能拗曲商業運作!在香港置業是商業行為,如投資股票的投资差不多!特區政府企圖放多些地出来(填海,陲臨郊野土地等等),恐佈反民匪幫和既有利益的有房產者,及地產集團大力抗拒,有如抗拒當年的八萬五一樣地,胎死腹中!倫敦市,東京市,亦無普通市民有能力買到房產,這處就是再没有可供應的房產,基於供求定律,當然無供應(或極少供應),就極矜貴!因此這些繁華老城市,市民只租不買,或**每日**如東京百幾公里外的市填的居市搭新干線入東京市上班,上學! 只有如新加坡的加大版公共租賃房屋政策才是“年青人(82 - 13)”所急需! 施賤倒行逆施,不去*屌曱甴*叛國革命,施賊不去反對 ***恐佈反民匪幫和既有利益的有房產者,及地產集團***,反誣告中國香港特區無為(愿望良好明日大嶼,新界東北發展也遭恐佈反民匪幫封殺),施賤可耻!
20191004
林錦雄
施二五的am730 冇人睇,施賤又要硬撑去交稿延命,惨!無嘢噏地亂咁廢噏!***好心摺咗am730喇***,無謂喺呢度獻世喇! 施二五 賊一般就偷 HKG報的受眾 愛国愛港勁爆 輿論平台,施賊/am730**格格不入**的反中行為,竟企圖 **鵲巢鳩佔**,作為反中反港之用,可耻! 施二五無限loop 佢am730的廢料,乞求存在感!事實上,HKG報,亞爺或會來瞅瞅,喺HKG報入面看到施二五的"愛国"廢文,一吓唔好彩,定性施二五是黄嘅,咁内地嘅 【終完地產】 就冚家鏟囉!
20191004