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投資

樓價為何易升難跌

2017.07.30 14:00 投資 蔡志忠

香港有很多世界第一,自由市場經濟排名全球第一,綜合競爭力排名世界第一,連樓價之高也是世界稱冠。所謂高處不勝寒,於是市場不斷有樓價下調的評論,專家們拼命地為樓市下跌找理由,一瞬間,唱跌成了主流,而看好者變得寥寥可數。 樓市處於風口浪尖,唱跌的文章自然受到傳媒和讀者歡迎。樓價升到這樣一個程度,假如繼續再唱好,對於未買樓者或期望樓價下跌的人來說,會是一件很殘忍的事。然而,筆者作為一名樓市評論員,必須忠於事實,仍然會選擇以真話論樓市。

因地價賣貴升高

樓價下跌的理由各位聽得多,但事實上,樓市沒有依照大眾的意願而下跌。究竟是什麼原因呢? 首先,樓價會因應地價賣得高而升高。比喻上星期馬鞍山白石地皮高價賣出,整個馬鞍山以至沙田一帶的二手樓市立即出現高價、反價及封盤個案,這種現象當然也適用於全港其他區域。近年中資搶佔地產市場,他們要求利潤較低,自然可以出價較高,成功進軍香港市場,是他們的重要戰略部署。本地地產商有見及此,也不得不改變保守策略。

辣招令樓價狂飆

其次,辣招令二手市場交投減少,卻使樓價升幅擴大,這一點是外界所忽略的。15%的海外買家印花稅及非首置本地買家印花稅,是樓價狂升的原因之一,試問如此重的稅務成本,買家將來重售時,絕大多數會加在叫價上反映。即使是最低的從價印花稅,今天也要4.25%,連經紀佣金、裝修和律師費等等一起計算,成本非得加10%以上不可。回想20年前的樓市,當時買樓印花稅最高是2.75%,雖然當年炒風熾熱,但成本較輕,使投資者可以薄利多銷,樓價並沒有今天升得這麼厲害。 最後,供不應求絕對是樓價易升難跌的重要原因。當局將住宅供應集中在新樓方面,似乎看不到問題的全面。今天的樓市給一手樓壟斷,抹殺了買家對二手樓選擇的權利,在沒有選擇的情況下,他們惟有去高追,樓價又屢創新高,這也是重徵10%至20%的額外印花稅,將買家捆綁3年的結果。 以上看法難免會引起一些爭議,樓市辣招實施多年,應該到了檢討的時候。從供需的角度看,減少了需求,卻打擊了供應,成交量萎縮反讓樓價升得更快,而加重印花稅使投資成本大增,也是樓價易升難跌原因之一。 原圖:大公報 http://finance.takungpao.com/dujia/2015-03/2930948.html  

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